長(zhǎng)期以來(lái)，我們對(duì)高房?jī)r(jià)漸習(xí)以為常，而忽視了其顯而易見的危害。房?jī)r(jià)被認(rèn)為可漲不可跌，居民住房負(fù)擔(dān)過重，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“房地產(chǎn)化”。深化住房改革，應(yīng)以降低居民住房負(fù)擔(dān)、平抑普通商品住房?jī)r(jià)格為基本方向。通過多方讓利，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
一、住房市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用已經(jīng)見頂過去十多年來(lái)，住房市場(chǎng)的空前繁榮極大地推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，中國(guó)近十年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，而住房投資則正是構(gòu)成固定資產(chǎn)投資的主要部分。2014年以來(lái)，住房市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用已經(jīng)出現(xiàn)見頂跡象。住房市場(chǎng)的各項(xiàng)重要指標(biāo)增速均顯著下滑，進(jìn)而拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)的增速。首先是開發(fā)投資增速下挫，使得作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三駕馬車之首的投資增速放緩。2015年11月，中國(guó)商品住宅開發(fā)投資額累計(jì)為59069億元，同比增長(zhǎng)0.7%，正向零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)逼近。其次新開工面積負(fù)增長(zhǎng)，住房建筑產(chǎn)業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的吸納已經(jīng)顯著下降。2015年11月，中國(guó)商品住宅累計(jì)新開工面積為97077萬(wàn)平方米，同比下降15.3%。此外，土地市場(chǎng)總體低迷，使得地方政府財(cái)力縮水。2015年11月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)土地購(gòu)置面積為19894萬(wàn)平方米，同比下降33.1%。
二、住房負(fù)擔(dān)過重是我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難的重要原因一方面，住房市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用已經(jīng)見頂;另一方面，高房?jī)r(jià)使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)深度的“房地產(chǎn)化”，具體表現(xiàn)為居民消費(fèi)乏力、政府投資獨(dú)大、企業(yè)普遍“涉房”，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)困難重重。
從需求側(cè)看，高房?jī)r(jià)使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過重，消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有淪為“房奴經(jīng)濟(jì)”的隱憂。在微觀層面，居民家庭好不容易擁有了住房所有權(quán)，卻一不小心成為“房奴”，下半輩子將為銀行、政府與開發(fā)商打工。高額的按揭本息使得“房奴”們緊縮消費(fèi)、不敢失業(yè)，消費(fèi)水平與幸福指數(shù)雙下降。在宏觀層面，購(gòu)房者實(shí)際可支配收入較低，也使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)乏力。
從供給側(cè)看，高房?jī)r(jià)決定了政府投資必須在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起主導(dǎo)作用。在土地由政府獨(dú)家出讓的條件下，政府是高房?jī)r(jià)的主要受益者。政府通過高房?jī)r(jià)集中的這部分社會(huì)財(cái)富，必須通過政府投資的方式再花出去，才能維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀平衡。這使得政府投資在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用不可替代。在公共基礎(chǔ)設(shè)施水平較低的條件下，政府投資能夠顯著提高經(jīng)濟(jì)效率，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但隨著公共基礎(chǔ)設(shè)施水平的不斷提高，政府投資的經(jīng)濟(jì)效率也不斷遞減，低效浪費(fèi)現(xiàn)象凸顯。這需要進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，降低政府投資比例。
三、住房政策應(yīng)實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式相結(jié)合，通過適度藏富于民，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要?jiǎng)?chuàng)新住房政策導(dǎo)向，由過去強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)支柱作用，轉(zhuǎn)向適度強(qiáng)調(diào)住房民生導(dǎo)向。不斷采取措施，平抑普通商品住房?jī)r(jià)格，降低居民家庭的實(shí)際住房負(fù)擔(dān)。
一是降低購(gòu)房家庭還款負(fù)擔(dān)，使“房奴”翻身為“房主”。當(dāng)前階段，應(yīng)通過政府與銀行共同讓利，降低居民家庭購(gòu)房金融負(fù)擔(dān)，使“房奴”解放出來(lái)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民的雙重目標(biāo)。具體措施包括：出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時(shí)，解決不同資產(chǎn)狀況家庭的稅負(fù)不公問題;對(duì)居民家庭購(gòu)買首套普通商品住房提供購(gòu)房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼;提高公積金覆蓋面，降低公積金貸款利率;進(jìn)一步支持與鼓勵(lì)商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)提供低息購(gòu)房貸款。
二是加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市探索，彌補(bǔ)城市住房用地供應(yīng)不足。當(dāng)前的住房高庫(kù)存只是一種相對(duì)過剩，并非城鎮(zhèn)居民住房已經(jīng)接近絕對(duì)飽和水平。城鎮(zhèn)居民中，需要改善住房條件的家庭仍然很多，并且外圍還有大量農(nóng)民工期望城市擁有住房。但面對(duì)高昂的城市房?jī)r(jià)，他們只能望而卻步，或繼續(xù)蝸居，或返鄉(xiāng)建房。這需要加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市探索，打破城市土地供應(yīng)壟斷，擴(kuò)大住房用地供應(yīng)。
三是增加熱點(diǎn)區(qū)域普通商品住房供應(yīng)，抑制針對(duì)普通商品住房的投機(jī)。在政府無(wú)法對(duì)城市 “夾心層”提供充分住房保障的條件下，普通商品住房實(shí)際上具有一定的保障房性質(zhì)。對(duì)于一些房?jī)r(jià)畸高、住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)采取措施加大普通商品住房供應(yīng)，降低普通商品住房供應(yīng)成本。在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，提高居民住房水平。
四是減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。當(dāng)前普通商品住房的高交易稅費(fèi)政策既未能有效防范住房投機(jī)，又增加了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，降低了市場(chǎng)效率。通過降低普通商品住房交易稅費(fèi)，以促進(jìn)居民家庭自由遷徙，支持居民換購(gòu)住房改善居住條件。具體措施包括：擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取;取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅;取消自唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅;對(duì)于賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外，還可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。
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